Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Zawierając umowę najmu mieszkania należy zwrócić uwagę na dwie ustawy: "ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego", a w zakresie nie uregulowanym tą ustawą – na kodeks cywilny (KC), czyli m.in. przepisy omówione w zakładce umowa najmu rzeczy w tym najmu lokali niemieszkalnych (tam znajdziemy np. regulację odpowiedzialności innych mieszkających razem z najemcą pełnoletnich osób oraz ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy i jego rodziny wniesionych do lokalu – przy omówieniu czynszu).

Których lokali dotyczy ustawa o ochronie praw lokatorów?

Należy zwrócić uwagę, że nie każdy najem pomieszczenia, w którym najemca zamieszka będzie „podlegał” pod przepisy tej ustawy. Ustawa dotyczy:
* lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,
* pracowni służącej twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.
Ustawa nie dotyczy:
* pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynków służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Prawa i obowiązki stron

1. Gmina, wynajmując lokal, jest związana art. 6a–6e ustawie o ochronie, natomiast w przypadku najmu od innych osób, prawa i obowiązki uregulowane w tych przepisach można uregulować inaczej. Jeśli tego nie zrobimy, będą obowiązywały w tym zakresie przepisy ustawowe, tzn.:
* obowiązki wynajmującego określone w art. 6a ustawy o ochronie – w zakresie zapewnienia działania urządzeń i instalacji, wymiany zużytych elementów wyposażenia po wcześniejszym najemcy, dokonywania napraw określonych w tym przepisie,
* obowiązki najemcy określone w art. 6b ustawy o ochronie – w zakresie utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, przestrzegania porządku domowego, dbania i ochrony przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, dokonywania napraw i konserwacji określonych w tym przepisie,
* przed wydaniem lokalu najemcy, strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Warto dodać, że o ile nie jest to wymóg, na pewno jest to dobry zwyczaj, pozwalający uniknąć później wielu nieporozumień, wzajemnych roszczeń i pretensji. Warto więc dokładnie opisać stan lokalu i jego wyposażenia oraz zrobić zdjęcia,
* najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Jeśli dokona ulepszeń bez pisemnej zgody wynajmującego, po zakończeniu umowy najmu wynajmujący może żądać usunięcia dokonanych ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu,
* po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego (trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony), które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
2. W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.
3. Najemca ma obowiązek udostępnić lokal w celu usunięcia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej powstaniu szkody.
4. Po wcześniejszym ustaleniu terminu najemca powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
* okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
* zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Kaucja

* Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.
* Wysokość kaucji: kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
* Zwrot kaucji: zwracana jest zwaloryzowana kaucja w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana; oczywiście od tak obliczonej kaucji potrąca się ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Kaucję należy zwrócić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

Czynsz

* Czynsz oraz inne opłaty za używanie lokalu mogą być podwyższane. Wynajmujący musi w tym celu złożyć najemcy wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu (pod rygorem nieważności - na piśmie), najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Termin ten wynosi 3 miesiące, przy czym może być przez strony w umowie przedłużony, ale nie może być skrócony.
* Zasady ustalania podwyżki czynszu oraz prawa najemcy zostały określone w art. 8a ustawy o ochronie.
* Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela (czyli opłat za dostawę energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych), nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
* W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Wejście do lokalu

Właściciel może wejść do lokalu:
1) jeśli lokator jest nieobecny lub odmawia wejścia do lokalu, w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, w celu jej usunięcia - w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej/miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale; jeśli lokator był nieobecny należy sporządzić protokół i zabezpieczyć rzeczy lokatora,
2) po wcześniejszym ustaleniu terminu w celu dokonania:
* okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
* zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli lokator wynajmuje lokal odpłatnie, wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności złożone na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Ustawowe przyczyny i terminy wypowiedzenia umowy najmu są następujące:
1) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator:
* pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
* zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
* wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
* używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku; przy czym jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
2) jeśli czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, właściciel może wypowiedzieć najem:
* z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu nie zamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
* z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego;
3) nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego,
4) nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny. Jeśli więc tak się właścicielowi lokalu w życiu potoczyło, że lokal, który wynajmuje stanie się jedynym lokalem, który posiada, musi sobie wynająć inny – na te 3 lata, albo skorzystać z jakiejś noclegowni.
Przepis ten dotyczy również sytuacji, w której w lokalu tym ma zamieszkać pełnoletni zstępny (dziecko, wnuk właściciela), wstępny (rodzic, dziadek) lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.
5) przepisy chronią ponadto starszych lokatorów, w ten sposób, że jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada najem jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu wypowiedzenia, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.
6) z innych ważnych przyczyn właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania.

Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Ponadto współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Biorąc pod uwagę powyższe, dla wynajmującego bezpieczniej jest zawierać umowy najmu na czas określony.

Opróżnienie lokalu i odszkodowanie

* Kwestie związane z opróżnieniem lokalu oraz odszkodowaniem należnym wynajmującemu za okres do czasu jego opróżnienia zostały uregulowane w ustawie o ochronie w art. 15 – 18.
* Należy pamiętać, że istnieje okres ochronny, trwający od 1 listopada do 30 marca, w którym nie można wyeksmitować lokatora, jeśli nie ma zapewnionego lokalu socjalnego czy zastępczego. Nie można również wyeksmitować kobiety w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych.

Najem a małżeństwo

* Jeśli umowa najmu lokalu (mającego służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych rodziny) została zawarta w czasie trwania małżeństwa najemcy, oboje małżonkowie są najemcami tego lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe (wspólność czy rozdzielność majątkową).
* W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego (w sytuacji, gdy był on jedynym najemcą), w stosunek najmu wstępują: małżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą; pod warunkiem, że osoby te stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
W przeciwnym razie stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
* Jeśli są jednak osoby, które wstąpiły w stosunek najmu po śmierci najemcy, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, nawet jeśli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia najmu przez niektóre z tych osób, najem wygasa tylko względem nich.

Wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego znajduje się w tej zakładce.

 

Tagi: umowa najmu mieszkania, umowa wynajmu lokalu mieszkalnego, jak napisać umowę najmu mieszkania, prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego, wypowiedzenie umowy najmu