Umowa najmu rzeczy w tym najmu lokalu niemieszkalnego

Na jaki czas może być zawarta umowa najmu?

Umowa najmu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Ale:
1) jeśli ma dotyczyć nieruchomości lub pomieszczenia i obowiązywać dłużej niż rok, powinna zostać zawarta na piśmie. Jeśli strony o to nie zadbają, uważa się, że została zawarta na czas nie określony;
2) również umowy długoterminowe po upływie określonego terminu stają się umowami zawartymi na czas nie oznaczony, tzn.:
* jeśli umowa została zawarta między przedsiębiorcami – przechodzi w „tryb czasu nieokreślonego” po upływie 30 lat,
* w pozostałych przypadkach – po upływie 10 lat.

Obowiązki wynajmującego

Zasady opisane poniżej wynikają z faktu, że to wynajmujący jest właścicielem danej rzeczy, a najemca jedynie ją użytkuje, za co opłaca czynsz.

Wynajmujący ma obowiązek wydać rzecz w stanie przydatnym od użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania umowy – to tak co do zasady, ale:
* zasada ta nie dotyczy drobnych nakładów, wynikających ze zwykłego użytkowania;
* jeśli wynajmowana rzecz uległa zniszczeniu z powodów, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, nie ma on obowiązku przywracania stanu poprzedniego (np. zakupywania nowego przedmiotu najmu, remontowania, itd.);
* jeśli w trakcie obowiązywania umowy okaże się, że rzecz wymaga napraw, do których zobowiązany jest wynajmujący i bez tych napraw rzecz nie nadaje się do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin do dokonania napraw; jeśli naprawy w tym terminie nie zostaną wykonane, może wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego;
* jeśli rzecz ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, ale jeśli wady uniemożliwiają korzystanie z rzeczy, a wynajmujący ich nie usunie lub usunąć ich się nie da, najemca może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym – pod warunkiem że w chwili zawarcia umowy nie wiedział o wadach (uniemożliwiających lub ograniczających korzystanie).

Poza tym najemca ma prawo założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych kosztów.

Obowiązki najemcy

Najemca:
* ma obowiązek ponosić drobne nakłady wynikające ze zwykłego użytkowania rzeczy. Jeśli tą rzeczą jest lokal, ustawa mówi, że te drobne nakłady to w szczególności (a więc m.in.): drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody;
* ma obowiązek niezwłocznego poinformowania wynajmującego:
- jeśli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej,
- jeśli rzecz wymaga napraw obciążających wynajmującego;
* ma obowiązek używania rzeczy w sposób określony w umowie, a jeśli umowa go nie określa, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy;
* może „czynić zmiany w rzeczy” (jak to określa ustawa) wyłącznie za zgodą wynajmującego;
* najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów;
* po zakończeniu umowy, najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; za pogorszenie nie uważa się zużycia rzeczy będącego następstwem prawidłowego używania.

Przy czym istnieje domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Dlatego istotne jest sporządzenie protokołu przekazania rzeczy opisującego jej stan oraz - w przypadku stwierdzenia wad rzeczy – niezwłoczne poinformowanie o tym wynajmującego.